Hukukumuzda sıkça karşılaşılan ve önemli sonuçlar doğuran konulardan biri de vekalet ilişkisinin kötüye kullanılmasıdır. Özellikle gayrimenkul işlemlerinde, vekalet görevinin kötüye kullanılmasıyla yapılan devirler, mağduriyetlere yol açabilmekte ve tapu iptal ve tescil davasını gündeme getirmektedir. Bir vekilin, yetkilerini aşarak veya vekalet veren aleyhine işlem yapması durumunda, bu durumun tapu iptaline neden olup olmayacağı, hukukun karmaşık konularından biridir. Bu makalede, vekalet görevinin kötüye kullanılmasıyla tapu iptali davasının hangi durumlarda açılabileceği ve dava şartları detaylıca incelenecektir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir?
Vekalet sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK md. 502 vd.) hükümlerine göre, vekilin vekalet verenin menfaatine ve iradesine uygun hareket etme yükümlülüğünü doğurur. Vekil, kendisine verilen yetkileri aşmasa bile, bu yetkileri vekalet verenin aleyhine veya iyiniyet kurallarına aykırı bir şekilde kullandığında vekalet görevini kötüye kullanmış olur. Bu durum genellikle, vekilin taşınmazı rayiç bedelin çok altında devretmesi, vekalet verenin iradesine aykırı olarak satması veya kendi menfaatine kullanması gibi hallerde ortaya çıkar.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği
Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki kaydın hukuka aykırı hale gelmesi durumunda, bu aykırılığın giderilmesi ve doğru hukuki duruma uygun yeni bir tescilin yapılmasını sağlamak amacıyla açılan davadır. Vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde bu dava, vekilin yaptığı hukuka aykırı işlemin iptal edilerek taşınmazın tapu kaydının yeniden vekalet veren adına tescilini talep etme amacı taşır.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Halinde Tapu İptali Davası Şartları
Bu tür bir davanın başarıyla sonuçlanabilmesi için belirli şartların varlığı aranır:
Geçerli Bir Vekalet İlişkisinin Varlığı
Öncelikle, vekil ile vekalet veren arasında hukuken geçerli bir vekalet ilişkisi bulunmalıdır. Tapu devir işlemleri için verilen vekaletnamelerin noterde düzenlenmiş olması, şekil şartı açısından zorunludur.
Vekilin Görevini Kötüye Kullanması
Vekilin, kendisine verilen yetkileri, vekalet verenin açıkça bilip onaylamadığı veya onun menfaatine aykırı düşecek şekilde kullanması gerekmektedir. Örneğin, vekalet verenin taşınmazı satma iradesi yokken satılması, belirlenen fiyatın çok altında satılması veya vekilin taşınmazı kendisi veya yakınlarına devretmesi bu kapsamda değerlendirilebilir.
Kötüye Kullanmanın Karşı Tarafça Bilinmesi veya Bilinmesinin Gerekmesi (Kötü Niyet)
Bu, davanın en kritik şartlarından biridir. Vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak gerçekleştirdiği işlemin, karşı tarafça (taşınmazı devralan üçüncü kişi) biliniyor veya bilinmesinin gerekli olması durumunda tapu iptali istenebilir. Türk Medeni Kanunu (TMK md. 2) kapsamında düzenlenen “iyiniyet” prensibi burada devreye girer. Eğer üçüncü kişi, vekilin vekaletini kötüye kullandığını bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa, yani iyiniyetliyse, tapu iptali davası genellikle başarıya ulaşamaz. Ancak, üçüncü kişinin vekil ile el ve işbirliği içinde olduğu (muvazaa), aralarında çıkar ilişkisi olduğu veya taşınmazı rayiç bedelin çok altında alması gibi durumlar, onun kötüniyetli olduğunu gösterebilir.
Zararın Oluşması
Vekalet verenin, vekilin görevi kötüye kullanması sonucu maddi bir zarara uğramış olması gerekmektedir. Genellikle bu zarar, taşınmazın elden çıkmasıyla veya gerçek değerinin altında satılmasıyla ortaya çıkar.
Davanın Açılmasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, Yargıtay içtihatlarına göre genellikle bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak her somut olayın kendi içinde değerlendirilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına davanın gecikmeden açılması önem taşır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın aynına ilişkin dava olması sebebiyle Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İspat Yükü
Vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ve karşı tarafın kötüniyetli olduğunu ispat yükü, davayı açan vekalet veren üzerindedir. Bu durum, tanık beyanları, banka kayıtları, uzman raporları ve diğer tüm delillerle desteklenmelidir.
Sonuç
Vekalet görevinin kötüye kullanılmasıyla açılan tapu iptal ve tescil davaları, Türk hukukunda özel bir uzmanlık gerektiren, karmaşık ve detaylı incelemeyi gerektiren davalardır. Davanın başarıya ulaşabilmesi için vekalet ilişkisinin kötüye kullanıldığının yanı sıra, taşınmazı edinen üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun da somut delillerle ispatlanması hayati önem taşır. Bu tür hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak ve davanın doğru bir şekilde yürütülmesini sağlamak adına, alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak vazgeçilmezdir. Unutulmamalıdır ki, her somut olay farklı dinamikler taşıyabilir ve yargılama süreci bu dinamiklere göre şekillenecektir.