Hayalinizdeki evi veya yatırımlık bir arsayı buldunuz, pazarlığınızı yaptınız ve artık son adıma geldiniz: Tapu devri. Gayrimenkul alım satım sürecinin bu en kritik aşaması, yani tapu işlemleri, pek çok teknik detayı ve yasal zorunluluğu barındırır. Bu süreçte atılacak yanlış bir adım, hem zaman hem de para kaybına, hatta ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, süreci bir uzman gözüyle ele almak ve tüm adımları bilinçli bir şekilde atmak büyük önem taşır. Bu rehberimizde, tapu devir işlemlerinde pürüzsüz bir deneyim yaşamanız için dikkat etmeniz gereken 7 hayati noktayı sizin için derledik.
1. Tapu Kaydını Detaylıca İnceleyin: Sürprizlerle Karşılaşmayın
Her şeyden önce, satın almayı düşündüğünüz mülkün tapu kaydını Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nden kontrol etmelisiniz. Bu, belki de en önemli adımdır. Tapu senedi üzerinde mülkün kime ait olduğu, niteliği (arsa, konut, iş yeri vb.) ve adresi gibi temel bilgiler yer alır. Ancak asıl dikkat etmeniz gereken, tapunun "şerhler" bölümüdür.
Tapu Kaydında Nelere Bakmalısınız?
- İpotek: Mülk üzerinde bir banka kredisi veya borç teminatı olup olmadığını gösterir.
- Haciz: Mülk sahibinin borçları nedeniyle mülk üzerine konulmuş yasal bir kısıtlamadır.
- Şerh: Satışa engel olabilecek diğer durumları (örneğin, geri alım hakkı, intifa hakkı) belirtir.
Bu tür kısıtlamalar, mülkü satın aldıktan sonra tüm sorumluluğun size geçmesine neden olabilir. Bu nedenle tapu kaydının "tertemiz" olduğundan emin olmadan kesinlikle bir sonraki adıma geçmeyin.
2. Satış Bedeli Beyanı: Doğru Rakamı Göstermenin Önemi
Türkiye'de sıkça yapılan hatalardan biri, tapu harcını daha az ödemek için satış bedelini belediyenin belirlediği "rayiç bedel" üzerinden göstermektir. Ancak bu, ciddi riskler barındıran bir usulsüzlüktür. Satış bedelini, anlaştığınız gerçek rakam üzerinden beyan etmelisiniz. Düşük bedel göstermenin potansiyel sonuçları şunlardır:
- Vergi Cezaları: Maliye tarafından fark edilmesi durumunda, eksik ödenen tapu harcı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte sizden talep edilir.
- Hukuki Sorunlar: İleride mülkle ilgili bir anlaşmazlık yaşanması veya satışın iptali durumunda, resmi kayıtlarda görünen düşük bedel esas alınır ve mağdur olabilirsiniz.
3. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Unutmayın, Zorunlu!
Eğer satın aldığınız mülk bir konut veya iş yeri ise, tapu devir işlemi sırasında geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesinin bulunması kanuni bir zorunluluktur. Satıcı, mevcut poliçesini size devredebilir veya siz yeni bir poliçe yaptırabilirsiniz. DASK poliçesi olmadan tapu müdürlüğünde işlem yapmanız mümkün değildir. Bu nedenle randevu gününden önce DASK poliçesinin durumunu netleştirmeyi unutmayın.
4. Tapu Harcı ve Masrafları: Kim, Ne Öder?
Tapu devir işlemlerinin bir maliyeti vardır. Bu maliyetler temel olarak iki kalemden oluşur:
- Tapu Harcı: Beyan edilen satış bedelinin %4'ü olarak hesaplanır. Yasal olarak alıcı ve satıcı tarafından %2'şer oranında ayrı ayrı ödenmesi gerekse de, genellikle taraflar arasındaki anlaşmaya göre ödeme şekli değişebilir.
- Döner Sermaye Ücreti: Tapu Müdürlüğü'nün bu işlem için aldığı hizmet bedelidir ve her yıl güncellenir.
Bu masrafların kim tarafından ödeneceğini satış anlaşması sırasında net bir şekilde kararlaştırmak, imza gününde yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.
5. Randevu ve Gerekli Belgeler: Hazırlıklı Olun
Tapu işlemleri artık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün online sistemi olan WebTapu sistemi üzerinden başlatılmaktadır. Başvuru yapıldıktan sonra size randevu tarihi ve saati SMS ile bildirilir. Randevu gününde yanınızda bulundurmanız gereken temel belgeler şunlardır:
- Alıcı ve satıcının T.C. Kimlik Kartı veya pasaportu (aslı ve fotokopisi)
- Son 6 ay içinde çekilmiş birer adet vesikalık fotoğraf
- İlgili belediyeden alınmış "Emlak Vergisi Borcu Yoktur" yazısı
- Konutlar için geçerli DASK poliçesi
- Eğer işlemi bir vekil yapacaksa, noter onaylı vekaletnamenin aslı
6. Ödeme Güvenliği: Paranızı Riske Atmayın
Satış bedelinin transferi, sürecin en hassas noktasıdır. Yüklü miktarda nakit taşımak riskli olduğu gibi, parayı imzadan önce veya sonra transfer etmek de taraflardan biri için güvensizlik yaratabilir. Bu sorunu aşmak için güvenli yöntemler mevcuttur:
- Bloke Çek: Alıcı, bankadan satıcı adına bir bloke çek alır. Tapuda imzalar atıldıktan sonra bu çeki satıcıya teslim eder.
- Tapu Takas Sistemi: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank işbirliğiyle sunulan bu sistemde, para Takasbank'ın güvenli hesabında bloke edilir ve tapu devri gerçekleştiği anda otomatik olarak satıcının hesabına aktarılır.
7. İşlem Sonrası Yapılacaklar: Görev Henüz Bitmedi
İmzaları atıp yeni tapunuzu aldınız, tebrikler! Ancak yapmanız gereken birkaç işlem daha var. Tapu devri tamamlandıktan sonra, ilgili belediyeye giderek mülkü kendi adınıza beyan etmelisiniz (emlak vergisi beyannamesi). Aksi takdirde vergi cezaları ile karşılaşabilirsiniz. Ayrıca elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri de kendi üzerinize almayı unutmamalısınız.
Sonuç
Tapu işlemleri, dikkat ve özen gerektiren karmaşık bir süreç gibi görünebilir. Ancak doğru adımları izleyerek, gerekli kontrolleri yaparak ve hazırlıklı olarak bu süreci sorunsuz bir şekilde tamamlayabilirsiniz. Unutmayın, yapacağınız bu yatırım hayatınızın en önemli kararlarından biri olabilir. Bu nedenle acele etmeden, her detayı inceleyerek ve gerekirse bir uzmandan destek alarak ilerlemek, sizi gelecekteki olası pişmanlıklardan koruyacaktır.