Türkiye'nin bir deprem gerçeğiyle yaşadığı aşikar. Bu durum, özellikle eski ve yıpranmış binalarda oturanlar için kentsel dönüşümü hayati bir zorunluluk haline getiriyor. Ancak bu süreç, mülk sahipleri için çoğu zaman karmaşık ve endişe verici olabilir. Binanızın riskli yapı olarak ilan edilmesiyle başlayan ve anlaşmazlıklar sonucunda kentsel dönüşüm davaları ile devam edebilen bu yolda, haklarınızı ve atmanız gereken adımları bilmek en büyük güvencenizdir. Bu rehber, sizi bu zorlu süreçte hukuki adımlar konusunda bilgilendirmek ve bir yol haritası sunmak için hazırlandı.
Kentsel Dönüşümün İlk Adımı: Riskli Yapı Tespiti
Her şey, bir binanın can ve mal güvenliği açısından tehlike arz edip etmediğinin belirlenmesiyle başlar. Kentsel dönüşüm sürecini tetikleyen bu aşama, "riskli yapı tespiti" olarak adlandırılır.
Riskli Yapı Raporu Nasıl Alınır?
Riskli yapı tespiti, kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine veya doğrudan Bakanlık tarafından, lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Bu kurumlar, binanın beton kalitesi, demir donatısı, zemin durumu gibi teknik verilerini inceleyerek kapsamlı bir rapor hazırlarlar. Hazırlanan bu rapor, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne sunulur ve onaylandıktan sonra tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapuya "riskli yapıdır" şerhi işlenir ve tüm kat maliklerine resmi tebligat yapılır. Bu süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmektedir.
Tespitten Davaya: İtiraz ve Hukuki Süreçler
Riskli yapı tespit raporunun size tebliğ edilmesiyle birlikte hukuki süreçler için zaman işlemeye başlar. Eğer raporun hatalı veya eksik olduğunu düşünüyorsanız, itiraz hakkınız bulunmaktadır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci
Rapora itiraz etmek için, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne bir dilekçe ile başvurmanız gerekir. İtirazınız, üniversitelerden ve ilgili meslek odalarından uzmanların yer aldığı teknik bir heyet tarafından incelenir. Heyet, itirazı yerinde bulursa riskli yapı şerhi kaldırılır. Ancak itiraz reddedilirse, rapor kesinleşir.
İtirazın Reddi Halinde: İptal Davası
Teknik heyetin itirazınızı reddetmesi durumunda, bu kararın iptali için hukuki yollara başvurma hakkınız doğar. İtirazın reddi kararının size tebliğ edilmesinden itibaren 30 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi'nde "riskli yapı tespit işleminin iptali" davası açabilirsiniz. Bu dava, sürecin en kritik hukuki adımlarından biridir ve genellikle bir avukat desteği ile yürütülmesi tavsiye edilir.
Ortak Karar ve Uygulama Aşaması Davaları
Binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra, kat maliklerinin bir araya gelerek binanın geleceği hakkında karar vermesi gerekir. Anlaşmazlıklar en çok bu aşamada yaşanır ve yeni davalara kapı aralar.
Kat Malikleri Kurulu ve 2/3 Çoğunluk Kuralı
Riskli yapının nasıl değerlendirileceği (yıkılıp yeniden yapılması, güçlendirilmesi vb.), müteahhit seçimi gibi konular, kat maliklerinin arsa paylarının en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile alacağı karara bağlıdır. Toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa veya karara katılmayanlar olursa süreç farklı bir boyuta taşınır.
Anlaşmaya Katılmayan Maliklerin Paylarının Satışı
Alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, öncelikle karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Eğer paydaşlar almazsa, bu paylar Hazine tarafından satın alınır. Bu satış işlemine veya bedeline karşı da dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu durum, kentsel dönüşüm davaları arasında en sık karşılaşılan konulardan biridir.
Sonuç: Haklarınızı Bilin, Süreci Yönetin
Kentsel dönüşüm, mülkünüzün ve daha önemlisi can güvenliğinizin geleceği için atılmış önemli bir adımdır. Ancak görüldüğü gibi, süreç teknik ve hukuki birçok detayı barındırır. Riskli yapı tespitinden ortak karar alınmasına, itirazlardan iptal davalarına kadar her aşamada yasal süreler ve prosedürler bulunur. Bu süreçte hak kaybı yaşamamak için tebligatları dikkatle takip etmek, yasal sürelere riayet etmek ve gerektiğinde bir hukuk profesyonelinden destek almak hayati önem taşır. Unutmayın, bilgi sahibi olmak ve doğru adımları zamanında atmak, bu karmaşık süreci en az sorunla atlatmanın anahtarıdır. Konuyla ilgili daha fazla resmi bilgi ve güncel duyurular için T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Kentsel Dönüşüm sayfasını takip edebilirsiniz.