Deprem gerçeği ve eskiyen konut stoğu, Türkiye'de kentsel dönüşümü kaçınılmaz bir gündem haline getiriyor. Ancak bu süreç, özellikle taşınmaz hukuku açısından birçok karmaşıklığı beraberinde getiriyor. Hak sahiplerinin haklarını koruyarak, yasal süreçlere hakim bir şekilde hareket etmesi büyük önem taşıyor. Bu rehberde, kentsel dönüşümde karşılaşılan hukuki süreçleri, dikkat edilmesi gereken noktaları ve hak sahipleri için adım adım yapılması gerekenleri doğal ve anlaşılır bir dille ele alacağız.
Kentsel Dönüşüm Süreci Neden Önemli?
Kentsel dönüşüm, sadece binaların yıkılıp yeniden yapılması değil, aynı zamanda şehirlerin fiziksel, sosyal ve ekonomik olarak iyileştirilmesi sürecidir. Özellikle olası doğal afetlere karşı can ve mal güvenliğini sağlamak, depreme dayanıksız yapıları dönüştürmek birincil hedeftir. Bu süreçte kentsel dönüşümün genel çerçevesini anlamak, atılacak hukuki adımların temelini oluşturur.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Kentsel dönüşüm süreci, genellikle bir yapının “riskli yapı” olarak tespitiyle başlar. Peki, bu tespit nasıl yapılır ve hak sahiplerinin bu aşamadaki hakları nelerdir?
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın lisanslandırdığı kurumlar veya belediyeler tarafından yapılır. Bina maliklerinden herhangi biri, masrafları kendisi karşılamak üzere bu tespiti talep edebilir. Yapılan inceleme sonucunda bina riskli bulunursa, rapor Tapu Müdürlüğü'ne bildirilir ve tapu kayıtlarına “riskli yapı” şerhi düşülür.
Tespite İtiraz Hakkı ve Süresi
Riskli yapı raporunun tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde, ilgililer raporu hazırlayan kuruma veya Bakanlık İl Müdürlüğü'ne itiraz edebilirler. Bu itirazlar, uzmanlardan oluşan teknik bir komisyon tarafından değerlendirilir ve nihai karar verilir. Bu süreçte doğru bilgi ve hukuki destek almak, hak kaybını önlemek adına kritik öneme sahiptir.
Dönüşüm Kararı ve Uzlaşma Aşaması
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, sürecin en kritik aşamalarından biri olan dönüşüm kararı ve uzlaşma görüşmeleri başlar.
Dönüşüm Kararının Alınması
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre, riskli yapının yıkılması ve yeniden inşası için maliklerin 2/3 çoğunluğunun kararı gereklidir. Bu çoğunluk, arsa payı oranına göre değil, toplam malik sayısının üçte ikisi esasına göre belirlenir. Bu aşamada oybirliği sağlanamazsa, çoğunluk kararına uymayan malikler için yasal yollara başvurulabilir.
Uzlaşma Görüşmeleri ve Sözleşmeler
2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra, dönüşüm projesi ve maliyetler belirlenir. Yüklenici firma ile hak sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmelerin içeriği, hak sahiplerinin gelecekteki haklarını doğrudan etkilediği için çok dikkatli incelenmeli, gerekirse bir hukuk uzmanından destek alınmalıdır.
Kira Yardımı ve Kredi Destekleri
Kentsel dönüşüm süreci, hak sahiplerinin geçici olarak barınma ihtiyacını doğurabilir. Bu durumu hafifletmek amacıyla devlet çeşitli destekler sunmaktadır.
Kira ve Taşınma Yardımı
Bakanlık tarafından riskli yapı ilan edilen ve yıkım kararı alınan binalardaki hak sahiplerine, yeni konutları tamamlanana kadar belirli bir süre kira yardımı yapılır. Ayrıca taşınma masrafları için de tek seferlik bir yardım imkanı bulunmaktadır. Bu yardımların güncel tutarları ve başvuru koşulları için 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler incelenmelidir.
Kentsel Dönüşüm Kredileri
Bankalar aracılığıyla, kentsel dönüşüm kapsamında konut veya işyeri satın almak, yapımını üstlenmek isteyen hak sahiplerine düşük faizli kredi imkanları sunulmaktadır. Bu krediler, genellikle belirli bir faiz indirimi ile devlet destekli olarak verilmektedir.
Tapu ve Hukuki İşlemler
Dönüşüm sürecinin sonunda, eski tapu kayıtları kapanır ve yeni bağımsız bölümler için tapu tesis edilir. Bu aşamada dikkat edilmesi gereken bazı hukuki nüanslar vardır.
Tapu İptali ve Yeni Tesis
Yıkılan yapının tapu kaydı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından resen terkin edilir (silinir). Yeni yapı tamamlandığında, projenin onaylı mimari projesine uygun olarak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulur ve hak sahiplerinin yeni tapuları düzenlenir.
Harç ve Vergi Muafiyetleri
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan işlemler (tapu işlemleri, noter harçları vb.) genellikle çeşitli harç ve vergilerden muaf tutulur. Bu muafiyetler, hak sahiplerinin mali yükünü azaltmayı hedefler.
Hak Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gerekenler
- Hukuki Destek: Sürecin her aşamasında, özellikle sözleşmelerin incelenmesi ve anlaşmazlık durumlarında alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almak hayati önem taşır.
- Süreleri Takip Edin: Riskli yapı itirazı, kira yardımı başvurusu gibi tüm süreçlerin belirli yasal süreleri vardır. Bu sürelerin kaçırılması hak kayıplarına yol açabilir.
- Sözleşmeleri Detaylı Okuyun: Yüklenici firmalarla imzalanacak sözleşmelerde, teslim tarihi, inşaat kalitesi, metrekare, daire/işyeri özellikleri, cezai şartlar gibi tüm detayların açıkça belirtildiğinden emin olun.
- Banka ve Finansal Konular: Kredi ve kira yardımı süreçlerinde bankaların ve Bakanlığın talep ettiği belgeleri eksiksiz ve zamanında sunun.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin geleceği için bir zorunluluk olsa da, taşınmaz hukukunun karmaşık yapısı nedeniyle hak sahipleri için ciddi sorunlar yaratabilir. Bilgi sahibi olmak, yasal hakları öğrenmek ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek almak, bu sürecin sorunsuz ve hak kaybı yaşanmadan atlatılmasını sağlar. Unutmayın, doğru adımlarla hareket ederek, hem güvenli bir geleceğe sahip olabilir hem de haklarınızı koruyabilirsiniz. Her ne kadar bu rehber bilgilendirici olsa da, her vaka özeldir ve bireysel durumunuza uygun hukuki danışmanlık almanız esastır.