Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin daha güvenli ve modern bir çehreye kavuşması için hayati bir süreç. Ancak bu süreç, mülk sahipleri için karmaşık hukuki prosedürler ve anlaşmazlıklar anlamına da gelebiliyor. Özellikle kentsel dönüşüm davaları, sürecin en kritik noktalarından birini oluşturuyor. Peki, kararlar nasıl alınıyor, ortak rıza sağlanamadığında ne oluyor ve hangi durumlarda iptal davaları açma hakkınız doğuyor? Bu yazıda, bir mülk sahibi olarak haklarınızı ve sürecin hukuki boyutunu, anlaşılır bir dille mercek altına alacağız.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi Nedir?
Kentsel dönüşümün temel amacı, olası doğal afetlere karşı dayanıksız, ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların tasfiye edilerek yerlerine daha sağlıklı ve güvenli yaşam alanları inşa edilmesidir. Bu sürecin yasal altyapısı, kamuoyunda "Kentsel Dönüşüm Yasası" olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Bu kanun, riskli yapıların tespiti, maliklerin hakları, karar alma süreçleri ve anlaşmazlıkların çözümü gibi temel konuları belirler.
Anahtar Kavram: 2/3 Çoğunluk ve Ortak Rıza
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık duyulan kavramlardan biri "arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi" (2/3) kuralıdır. Bir yapının yıkılıp yeniden yapılması, müteahhitle anlaşma imzalanması gibi önemli kararların alınabilmesi için, binadaki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin tamamının değil, sadece arsa payı toplamının en az üçte ikisine sahip olanların aynı yönde karar vermesi yeterlidir. İşte bu çoğunluğun sağladığı karara "ortak karar" denir ve bu karar, toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan diğer malikleri de bağlayıcı niteliktedir.
Peki, Ortak Karara Katılmayan 1/3 Azınlığa Ne Olur?
Kanun, süreci hızlandırmak adına 2/3 çoğunluğu yeterli görse de azınlıkta kalan mülk sahiplerinin haklarını tamamen göz ardı etmez. Alınan ortak karar, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilir. Bu tebligatta, 15 gün içinde ortak kararı imzalamaları istenir. Eğer bu süre içinde anlaşma imzalanmazsa, 2/3 çoğunlukla karar alan diğer malikler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na veya yetkilendirdiği kurumlara başvurarak, azınlığın arsa paylarının açık artırma usulüyle satılmasını talep edebilir. Satış işlemi genellikle öncelikle diğer paydaşlara teklif edilir.
Kentsel Dönüşümde İptal Davaları: Haklarınızı Ne Zaman Arayabilirsiniz?
Kentsel dönüşüm süreci her zaman pürüzsüz ilerlemeyebilir. Hatalı tespitler, usulsüz tebligatlar veya hakkaniyete aykırı kararlar, mülk sahiplerine dava açma hakkı tanır. Bu davalar genellikle İdare Mahkemelerinde görülür. Gelin, en sık karşılaşılan dava türlerine bakalım.
1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası
Sürecin ilk adımı, binanın "riskli" olduğunun lisanslı kurumlarca tespit edilmesidir. Eğer bu raporun hatalı veya eksik olduğunu düşünüyorsanız, raporun size tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne bir dilekçe ile itiraz edebilirsiniz. İtirazınız reddedilirse veya bu itiraz sürecini kaçırdıysanız, riskli yapı tespit işleminin iptali için İdare Mahkemesi'nde dava açma hakkınız bulunur. Bu dava, sürecin en başından durdurulması için kritik bir adımdır.
2. Yıkım Kararına Karşı İptal Davası
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, idare tarafından mülk sahiplerine binayı yıkmaları için genellikle 60 günden az olmayan bir süre verilir. Bu süre içinde bina yıkılmazsa, idare tarafından ek bir süre daha verilir ve bu sürenin sonunda yıkımın idare tarafından yapılacağı bildirilir. İşte bu "yıkım kararı" idari bir işlem olduğu için, tebliğinden itibaren yasal süreler içinde iptali için dava açılabilir. Davada genellikle işlemin hukuka aykırılığı, usulsüzlükler veya telafisi imkansız zararların doğacağı gibi gerekçeler öne sürülür.
3. Ortak Kararın (2/3 Çoğunluk Kararı) İptali Davası
2/3 çoğunlukla alınan kararın da iptali istenebilir. Ancak bu dava, idare mahkemesinde değil, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Malikler, alınan kararın kanunun emredici hükümlerine, ahlaka veya iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu iddia ederek kararın iptalini talep edebilirler. Örneğin, seçilen müteahhit firmanın yetersiz olması, sunulan projenin mevcut hakları orantısız şekilde zedelemesi gibi durumlar, bu davanın gerekçeleri arasında sayılabilir.
Sonuç Olarak
Kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkını derinden etkileyen karmaşık bir süreçtir. Bu süreçte 2/3 çoğunluk kuralı, işleri hızlandırsa da azınlıkta kalan malikler için endişe verici olabilir. Ancak unutulmamalıdır ki, kanunlar mülk sahiplerine çeşitli aşamalarda itiraz ve dava hakları tanımaktadır. Riskli yapı tespitinden yıkım kararına kadar her idari işlemin hukuki denetime tabi olduğunu bilmek, haklarınızı korumanın ilk adımıdır. Süreçle ilgili bir anlaşmazlık yaşadığınızda veya hak kaybına uğradığınızı düşündüğünüzde, zaman kaybetmeden bir hukuk uzmanından destek almanız, en doğru ve güvenli yolu izlemenizi sağlayacaktır.