Türkiye'nin deprem gerçeği, eski ve yıpranmış yapı stokunun yenilenmesini zorunlu kılıyor. Bu noktada devreye giren kentsel dönüşüm, şehirlerimizi daha güvenli hale getirmeyi amaçlasa da mülk sahipleri için oldukça karmaşık hukuki süreçler ve potansiyel anlaşmazlıklar barındırabiliyor. Sürecin doğru yönetilmemesi, hak kayıplarına yol açabildiği için kentsel dönüşüm davaları sıkça gündeme geliyor. Eğer siz de bu sürecin bir parçasıysanız ve haklarınızı nasıl koruyacağınızı merak ediyorsanız, bu rehber tam size göre. Gelin, kentsel dönüşümün hukuki boyutunu ve dava süreçlerini adım adım inceleyelim.
Kentsel Dönüşüm Nedir ve Hukuki Dayanağı Nedir?
Kentsel dönüşüm, en basit tanımıyla, afet riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların, devletin sağladığı desteklerle ve belirli yasal çerçeveler dahilinde yıkılıp yeniden inşa edilmesidir. Bu sürecin temel hukuki dayanağı, kamuoyunda "Kentsel Dönüşüm Yasası" olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Bu kanun, sürecin nasıl işleyeceğini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, anlaşmazlıkların çözüm yollarını ve devlet desteklerini düzenler.
Kentsel Dönüşümde Sık Karşılaşılan Anlaşmazlıklar ve Dava Türleri
Kentsel dönüşüm süreci, pek çok farklı tarafın (kat malikleri, müteahhit, belediye, bakanlık) bir araya geldiği dinamik bir süreçtir. Bu nedenle anlaşmazlık çıkması da olasıdır. İşte en sık karşılaşılan sorunlar ve bunlara yönelik açılabilecek dava türleri:
Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası
Sürecin ilk adımı, binanın "riskli yapı" olarak tespit edilmesidir. Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlar tarafından yapılan bu tespite itiraz hakkınız bulunur. Tespit raporunun size tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içinde ilgili ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü'ne itiraz edebilirsiniz. İtirazınız reddedilirse veya bu süre içinde itiraz etmezseniz, rapor kesinleşir. Ancak raporun hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, raporun kesinleşmesinden sonra İdare Mahkemesi'nde "riskli yapı tespiti işleminin iptali" davası açabilirsiniz.
Apartman veya Site Yönetim Kurulu Kararının İptali Davası
Binanın yıkılıp yeniden yapılması için kat maliklerinin en az üçte iki (2/3) çoğunluğuyla karar alması gerekir. Bu çoğunluk sağlanarak alınan karara katılmayan veya toplantıda bulunmayan malikler, kararın usulsüz veya hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorlarsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "ortak karar protokolünün iptali" davası açabilirler. Örneğin, teklif edilen projenin adil olmaması veya karar alma sürecinde usulsüzlükler yapılması gibi durumlar dava konusu olabilir.
Kamulaştırma ve Bedel Tespiti Davaları
2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, öncelikle karara katılan diğer maliklere rayiç bedel üzerinden satılır. Anlaşma sağlanamazsa, Hazine tarafından bu paylar kamulaştırılabilir. Bu noktada, belirlenen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünen mülk sahipleri, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırımı" davası açarak haklarını arayabilirler.
Dava Açma Süreci Adım Adım Nasıl İşler?
Kentsel dönüşüm davaları, konusuna göre farklı mahkemelerde görülür ve kendine özgü prosedürler içerir. Hak kaybı yaşamamak için süreci doğru yönetmek kritik öneme sahiptir.
1. Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?
Davanın doğru mahkemede açılması, en temel usul kuralıdır. Yanlış mahkemede açılan dava, zaman ve hak kaybına neden olur.
- İdare Mahkemeleri: Riskli yapı tespiti, yıkım kararı gibi idari işlemlerin iptali için açılan davalara bakar.
- Sulh Hukuk Mahkemeleri: Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, müteahhit ile yapılan sözleşmeden doğan kira yardımı gibi uyuşmazlıklarda görevlidir.
- Asliye Hukuk Mahkemeleri: Kamulaştırma bedelinin tespiti, müteahhidin inşaatı eksik veya kusurlu yapması gibi daha büyük alacak ve tazminat davalarına bakar.
Bu süreçlerin detayları ve güncel uygulamalar hakkında T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi kentsel dönüşüm portalı yol gösterici bilgiler sunmaktadır.
2. Dava Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?
Dava dilekçesi, talebinizi mahkemeye sunduğunuz resmi belgedir. Eksiksiz ve hukuki argümanlarla desteklenmiş olmalıdır. Dilekçede mutlaka bulunması gerekenler:
- Tarafların kimlik ve adres bilgileri
- Davanın konusu ve değeri
- İddiaların dayandığı tüm olayların (vakıaların) açık ve sıralı anlatımı
- Bu iddiaları ispatlayacak deliller (sözleşme, rapor, ihtarname, tanık listesi vb.)
- Dayanılan hukuki sebepler (ilgili kanun maddeleri)
- Net bir şekilde talep sonucu (ne istediğiniz)
3. Hak Kaybı Yaşamamak İçin Nelere Dikkat Edilmeli?
Kentsel dönüşüm davalarında süreler çok önemlidir. İtiraz ve dava açma süreleri "hak düşürücü" nitelikte olabilir, yani süreyi kaçırdığınızda o hakkı bir daha kullanamazsınız. Bu nedenle tebligatları dikkatle takip etmek ve yasal süreler içinde harekete geçmek hayati önem taşır. Sürecin karmaşıklığı göz önüne alındığında, alanında uzman bir avukattan hukuki destek almak, haklarınızı en doğru şekilde korumanızı sağlayacaktır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin geleceği için bir zorunluluktur ancak bu süreçte mülk sahiplerinin haklarının korunması da bir o kadar önemlidir. Riskli yapı tespitinden müteahhitle yapılan sözleşmeye kadar her aşamada bilinçli olmak, hukuki süreçleri ve dava haklarını bilmek, olası mağduriyetlerin önüne geçer. Eğer bir anlaşmazlık yaşıyorsanız, yasal süreleri kaçırmadan, doğru delillerle ve profesyonel bir destekle hakkınızı aramak, bu zorlu süreci en az hasarla atlatmanın anahtarıdır.