Günümüzde şehirlerin çehresini değiştiren kentsel dönüşüm ve kamu yararı amacıyla özel mülkiyete müdahale anlamına gelen kamulaştırma, pek çok mülk sahibinin karşılaştığı karmaşık süreçlerdir. Bu iki önemli konu, Gayrimenkul Hukuku alanının merkezinde yer alır ve haklarınızı bilmek, olası mağduriyetleri önlemenin ilk adımıdır. Peki, bu süreçler başladığında bir mülk sahibi olarak ne yapmalısınız ve haklarınızı nasıl koruyabilirsiniz? Bu yazıda, bu kritik soruların yanıtlarını bulacak ve sizi güçlendirecek hukuki çözümleri adım adım inceleyeceğiz.
Kentsel Dönüşüm Nedir ve Süreç Nasıl İşler?
Kentsel dönüşüm, en basit tanımıyla, zamanla yıpranmış, ekonomik ömrünü tamamlamış veya afet riski taşıyan yapıların, devletin sağladığı desteklerle yenilenmesidir. Amaç, daha güvenli, sağlıklı ve modern yaşam alanları oluşturmaktır. Ancak bu süreç, mülk sahipleri için bir dizi hukuki prosedürü de beraberinde getirir. Süreç, temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülür.
Riskli Yapı Tespiti ve Sonrası
Her şey, binanızın "riskli yapı" olarak tespit edilmesiyle başlar. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar tarafından yapılır. Raporun kesinleşmesinin ardından tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulur ve tapu kaydına "riskli yapıdır" şerhi işlenir. Bu aşamadan sonra tüm kat maliklerine resmi bir tebligat gönderilir. Bu tebligat, sürecin resmi olarak başladığının ve artık adımlarınızı hukuki bir zeminde atmanız gerektiğinin en önemli işaretidir.
Mülk Sahiplerinin Anlaşma Süreci ve 2/3 Çoğunluk Kuralı
Tebligat sonrası kat malikleri, binanın nasıl ve kim tarafından yeniden yapılacağına karar vermek üzere bir araya gelir. Burada en kritik kural, kararların arsa payı çoğunluğunun en az üçte ikisi (2/3) ile alınmasıdır. Eğer bu çoğunlukla bir müteahhitle anlaşma sağlanırsa, bu karar anlaşmaya katılmayan diğer 1/3'lük kesim için de bağlayıcı olur. Anlaşmaya katılmayanların arsa payları, öncelikle anlaşan diğer paydaşlara, satılmadığı takdirde ise devlet tarafından kamulaştırılarak satılır. İşte bu noktada hak kaybı yaşamamak için süreci çok yakından takip etmek ve gerekirse hukuki danışmanlık almak hayati önem taşır.
Kamulaştırma Sürecini Anlamak: Mülkünüz Kamu Yararına Alınırken...
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişilerinin, "kamu yararı" gerektiren durumlarda, bedelini peşin ödemek şartıyla özel mülkiyette bulunan bir taşınmaza el koymasıdır. Yol, baraj, hastane, okul gibi projeler kamulaştırmaya en bilinen örneklerdir. Kamulaştırma işleminin yasal dayanağı ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'dur ve bu kanun, mülk sahibinin haklarını güvence altına alan hükümler içerir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve İtiraz Hakları
Kamulaştırma sürecinde en hassas konu, mülkünüz için belirlenen bedeldir. İdare, öncelikle bir kıymet takdir komisyonu aracılığıyla taşınmazın değerini belirler ve size bu bedel üzerinden bir anlaşma teklif eder. Bu teklifi kabul etmek zorunda değilsiniz. Eğer teklif edilen bedelin, mülkünüzün gerçek değerinin altında olduğunu düşünüyorsanız, uzlaşmaya yanaşmayarak idarenin mahkemeye başvurmasını bekleyebilirsiniz. İdare, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili" davası açar. Bu davada, mahkemenin atayacağı bilirkişiler taşınmazın gerçek değerini tespit eder. Bu süreçte bir avukat ile çalışmak, hak ettiğiniz bedeli almanızda kilit rol oynar.
Hak Kayıplarını Önlemek İçin Atılması Gereken Adımlar
İster kentsel dönüşüm ister kamulaştırma olsun, proaktif olmak ve süreci doğru yönetmek, haklarınızı korumanın temelidir.
Süreci Yakından Takip Edin ve Belgelerinizi Saklayın
Size ulaşan her türlü tebligatı, toplantı tutanağını, sözleşme taslağını ve resmi yazıyı dikkatle okuyun ve bir kopyasını mutlaka saklayın. Yasal itiraz ve dava açma süreleri çok kısadır ve genellikle tebligatın size ulaştığı tarihten itibaren başlar. Bu süreleri kaçırmak, telafisi zor hak kayıplarına yol açabilir.
Profesyonel Hukuki Destek Almanın Önemi
Gayrimenkul Hukuku, teknik detayları ve özel prosedürleri olan karmaşık bir alandır. Sürecin en başında gayrimenkul davalarında deneyimli bir avukattan destek almak, size sadece yol göstermekle kalmaz, aynı zamanda müzakere süreçlerinde ve olası davalarda haklarınızı en güçlü şekilde savunur. Bir uzmanın rehberliği, çoğu zaman ödeyeceğiniz bedelden çok daha fazlasını size kazandırabilir.
Sonuç olarak, kentsel dönüşüm ve kamulaştırma, korkulması gereken değil, bilinçli bir şekilde yönetilmesi gereken hukuki süreçlerdir. Her iki durumda da kanunlar mülk sahiplerine önemli haklar tanımıştır. Süreci başından itibaren dikkatle takip etmek, tebligatlara zamanında yanıt vermek ve en önemlisi, hak kaybı yaşamamak adına profesyonel hukuki destek almak, en değerli varlığınız olan mülkünüzü korumanın en etkili yoludur. Unutmayın, bilgi en büyük güçtür ve haklarınızı bilmek, bu süreçlerdeki en sağlam güvencenizdir.