Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin daha güvenli ve modern hale gelmesi için büyük bir fırsat sunuyor. Ancak bu karmaşık süreç, ne yazık ki her zaman mülk sahipleri için sorunsuz işlemiyor. Anlaşmazlıklar, hak kayıpları ve usulsüz uygulamalar nedeniyle ortaya çıkan kentsel dönüşüm mağdurları için yasal yollara başvurmak kaçınılmaz hale gelebiliyor. Eğer siz de bu süreçte haklarınızın ihlal edildiğini düşünüyorsanız, endişelenmeyin. Bilmeniz gereken önemli yasal haklar ve başvurabileceğiniz dava yolları mevcut. Bu yazıda, kentsel dönüşüm davaları ile ilgili merak ettiğiniz tüm detayları, bir uzmanın gözünden, anlaşılır bir dille ele alacağız.
Kentsel Dönüşüm Süreci ve Potansiyel Anlaşmazlık Noktaları
Kentsel dönüşüm süreci, hukuki ve teknik birçok aşamadan oluşur. Mülk sahiplerinin haklarını bilmesi, olası mağduriyetlerin önüne geçmek için ilk adımdır. Genellikle sorunların yaşandığı temel konular şunlardır:
H3: Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci
Süreç, bir yapının "riskli" olarak tespit edilmesiyle başlar. Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurumlarca yapılan bu tespite, mülk sahiplerinin itiraz etme hakkı bulunur. Tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne itirazda bulunulabilir. İtirazınızın reddedilmesi durumunda ise idari yargıda dava açma hakkınız doğar.
H3: 2/3 Çoğunluk Kuralı ve Anlaşmaya Katılmayanlar
Kentsel dönüşüm kararlarının alınabilmesi için arsa payı sahiplerinin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile anlaşma sağlanması gerekir. Peki, anlaşmaya katılmayanların durumu ne olur? 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, anlaşmaya katılmayanların arsa payları, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara, satılmadığı takdirde ise Bakanlık tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınır. Bu bedelin düşük olduğunu düşünen mülk sahipleri, bedel tespiti için dava açabilir.
H3: Müteahhitle Yaşanan Sorunlar ve Sözleşme İhlalleri
Sürecin en kritik aktörlerinden biri de müteahhit firmadır. İnşaatın zamanında bitirilmemesi, projeye aykırı veya eksik imalat yapılması, kalitesiz malzeme kullanılması gibi durumlar, mülk sahiplerini en çok mağdur eden konulardır. Bu gibi durumlarda, imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi en önemli belgenizdir ve sözleşme hükümlerine dayanarak hukuki yollara başvurabilirsiniz.
Kentsel Dönüşümde Açılabilecek Başlıca Dava Türleri
Yaşanan sorunun niteliğine göre başvurulabilecek farklı dava yolları bulunmaktadır. Süreci doğru yönetmek ve hak kaybı yaşamamak için hangi davanın açılması gerektiğini bilmek hayati önem taşır.
H3: Riskli Yapı Tespitinin İptali Davası
Binanızın aslında riskli olmadığını düşünüyorsanız veya tespit raporunun usule aykırı hazırlandığına inanıyorsanız, raporun size tebliğinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi'nde "riskli yapı tespitinin iptali" davası açabilirsiniz. Bu dava, kentsel dönüşüm sürecini durdurabilecek en etkili yollardan biridir.
H3: Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası
Anlaşmaya katılmadığınız için arsa payınızın satılması durumunda, belirlenen rayiç bedelin düşük olduğunu düşünüyorsanız Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili" davası açarak bedelin yeniden belirlenmesini talep edebilirsiniz. Bu süreçte SPK lisanslı bir değerleme uzmanından rapor almak elinizi güçlendirecektir.
H3: Sözleşmenin Feshi, Tazminat ve Eksik İfa Davaları
Müteahhit firma, sözleşmedeki yükümlülüklerini (zamanında teslim, projeye uygunluk vb.) yerine getirmiyorsa, Tüketici Mahkemeleri veya Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde (sözleşmenin niteliğine göre) dava açabilirsiniz. Bu davalarla sözleşmenin feshini, gecikmeden kaynaklanan kira kaybı gibi zararlarınız için tazminat talep edebilir veya eksik işlerin tamamlanmasını isteyebilirsiniz.
Dava Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Kentsel dönüşüm davaları teknik ve karmaşık süreçlerdir. Bu yola başvururken dikkat etmeniz gereken bazı kritik noktalar vardır:
- Uzman Desteği Alın: Sürecin en başında gayrimenkul ve imar hukuku alanında uzman bir avukattan destek almak, haklarınızı en doğru şekilde korumanızı sağlar.
- Belgelerinizi Saklayın: Riskli yapı tespit raporu, tebligatlar, müteahhitle yapılan sözleşme, noter ihtarname metinleri gibi tüm belgeleri eksiksiz bir şekilde arşivleyin.
- Sürelere Dikkat Edin: İtiraz ve dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir. Bu süreleri kaçırmanız, haklarınızı kaybetmenize neden olabilir. Örneğin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın belirttiği prosedürlerdeki resmi sürelere uymak zorunludur.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde bir kazançtır; ancak süreçteki aksaklıklar ciddi mağduriyetler yaratabilir. Mülk sahipleri olarak haklarınızı bilmek, süreci yakından takip etmek ve gerektiğinde yasal yollara başvurmaktan çekinmemek en doğal hakkınızdır. Unutmayın, kentsel dönüşüm sürecinde yalnız değilsiniz. Doğru adımlar atarak ve profesyonel destek alarak, haklarınızı koruyabilir ve bu zorlu süreci lehinize çevirebilirsiniz.