Türkiye'nin dört bir yanında hızla devam eden kentsel dönüşüm projeleri, eski ve riskli yapıların yenilenmesiyle daha güvenli yaşam alanları sunmayı amaçlıyor. Ancak bu süreç, mülk sahipleri için zaman zaman karmaşık ve hukuki zorluklarla dolu olabiliyor. Anlaşmazlıklar, hak kayıpları ve yanlış bilgilendirmeler, ne yazık ki kentsel dönüşüm davaları olarak bilinen hukuki süreçleri kaçınılmaz kılıyor. Eğer siz de bir kentsel dönüşüm sürecinin içindeyseniz veya binanız için böyle bir durum söz konusuysa, haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak en büyük güvenceniz olacaktır. Bu yazıda, kentsel dönüşüm hukukunun temel dinamiklerini ve haklarınızı nasıl koruyabileceğinizi adım adım ele alacağız.
Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi Nedir?
Kentsel dönüşüm sürecinin yasal temelini, kamuoyunda "Kentsel Dönüşüm Yasası" olarak da bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturur. Bu kanun, riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası gibi tüm aşamaları düzenler. Sürecin ilk adımı, bir yapının "riskli" olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlarca yapılır ve tapu kütüğüne işlenir. İşte hukuki süreçler de genellikle bu aşamadan sonra başlar.
Sık Karşılaşılan Kentsel Dönüşüm Dava Türleri
Mülk sahiplerinin süreç boyunca karşılaşabileceği temel dava türlerini bilmek, olası bir anlaşmazlık durumunda yol haritanızı çizmenize yardımcı olur.
1. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası
Belki de en sık karşılaşılan dava türü budur. Binanız için hazırlanan riskli yapı tespit raporunun hatalı veya eksik olduğunu düşünüyorsanız, bu rapora itiraz etme hakkınız vardır. Riskli yapı tespiti size tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne bir dilekçe ile itiraz edebilirsiniz. İtirazınız reddedilirse veya bu süre içinde itiraz etmezseniz, rapor kesinleşir. Raporun kesinleşmesinden sonra ise, işlemin iptali için İdare Mahkemesi'nde iptal davası açma hakkınız doğar. Bu davada, raporun bilimsel ve teknik verilere uygun olmadığı kanıtlanmaya çalışılır.
2. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası
Riskli yapının nasıl dönüştürüleceğine (müteahhit seçimi, proje detayları vb.) karar vermek için kat malikleri bir araya gelir. Kanuna göre, bu kararların arsa payı bakımından en az üçte iki (2/3) çoğunluk ile alınması gerekir. Eğer bu çoğunluk sağlanarak bir karar alınmışsa, karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklerin hakları ne olacak? İşte bu noktada, alınan kararın kanuna, usule veya hakkaniyete aykırı olduğunu düşünen bir kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali" davası açabilir. Örneğin, seçilen projenin kendi payına düşen bağımsız bölümü aşırı derecede küçültmesi veya adil olmayan bir paylaşım içermesi, dava sebebi olabilir.
3. Kira Yardımı ve Diğer Haklara İlişkin Anlaşmazlıklar
Kentsel dönüşüm sürecinde evini veya iş yerini tahliye etmek zorunda kalan hak sahiplerine devlet tarafından kira yardımı yapılır. Bu süreçle ilgili detaylı ve güncel bilgilere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın resmi sayfasından ulaşabilirsiniz. Bazen kira yardımının ödenmemesi, eksik ödenmesi veya başvuru süreçlerindeki sorunlar nedeniyle anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu gibi durumlarda da yine İdare Mahkemesi'nde dava açma yolu açıktır.
Dava Süreçlerinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Kentsel dönüşüm davaları, teknik detaylar ve sıkı sürelere tabi olan özel bir alandır. Hak kaybı yaşamamak için şu noktalara özellikle dikkat etmelisiniz:
- Süreleri Kaçırmayın: Tebligatları dikkatle takip edin. Riskli yapı tespitine itiraz için 15 gün, idari işlemlere karşı dava açmak için ise genellikle 30 veya 60 gün gibi kısıtlı süreleriniz vardır. Bu süreleri kaçırmak, dava açma hakkınızı kaybetmenize neden olabilir.
- Profesyonel Destek Alın: Kentsel dönüşüm hukuku, gayrimenkul ve idare hukukunun kesişiminde yer alan teknik bir alandır. Sürecin en başından itibaren bu alanda uzman bir avukattan destek almak, haklarınızı en doğru şekilde korumanızı sağlar.
- Belgelerinizi Saklayın: Size yapılan tüm tebligatları, kat malikleri kurulu toplantı tutanaklarını, sunulan projeleri ve ilgili tüm yazışmaları titizlikle arşivleyin. Bu belgeler, olası bir davada en önemli delilleriniz olacaktır.
Sonuç: Bilinçli Mülk Sahibi, Güçlü Mülk Sahibi Demektir
Kentsel dönüşüm, şüphesiz şehirlerimizin geleceği için önemli bir adımdır. Ancak bu büyük dönüşümün adil, şeffaf ve tüm hak sahiplerinin hukukunu koruyarak ilerlemesi esastır. Süreçle ilgili bir anlaşmazlık yaşadığınızda veya haklarınızın ihlal edildiğini düşündüğünüzde, kentsel dönüşüm davaları sizin için önemli bir güvencedir. Unutmayın ki, yasal haklarınızı bilmek, sürelere dikkat etmek ve gerektiğinde profesyonel hukuki yardım almak, bu karmaşık süreçte en sağlam dayanağınız olacaktır.