Sahibi olduğunuz arsa veya tarlanın üzerinden bir yol geçirildiğini, bir elektrik direği dikildiğini veya arazinizin bir kısmının fiilen kamu hizmeti için kullanıldığını fark ettiniz. Ancak size bu durumla ilgili ne bir tebligat geldi ne de bir bedel ödendi. İşte bu durum, hukuki olarak kamulaştırmasız el atma olarak tanımlanır ve mülkiyet hakkınızın ciddi bir ihlalidir. Neyse ki, hukuk sistemimiz bu mağduriyeti gidermek için bir yol sunuyor: Kamulaştırmasız el atma davası açarak hakkınız olan tazminat bedelini talep edebilirsiniz. Peki, mahkeme bu tazminat bedelini belirlerken hangi kriterleri dikkate alır ve bu hesaplama nasıl yapılır? Gelin, bu karmaşık görünen süreci adım adım aydınlatalım.
Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin (devlet, belediye vb.) özel mülkiyete tabi bir taşınmaza, yasal kamulaştırma usullerini uygulamadan fiilen veya hukuken el koymasıdır. Bu durum, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. İki temel türü vardır:
- Fiili El Atma: İdarenin, taşınmazınıza fiziken girerek yol, bina, kanal, okul gibi yapılar inşa etmesi veya kalıcı olarak işgal etmesidir.
- Hukuki El Atma: Taşınmazınızın imar planlarında park, yeşil alan, yol gibi kamu hizmetlerine ayrılması ancak yıllarca hiçbir işlem yapılmayarak mülkiyet hakkınızı kullanmanızın engellenmesidir.
Her iki durumda da mülk sahibi olarak dava açma ve taşınmazınızın gerçek değeri üzerinden tazminat talep etme hakkına sahipsiniz.
Tazminat Hesaplanmasının Temel İlkesi: Gerçek Değer
Kamulaştırmasız el atma davalarında tazminat hesaplamasının temel amacı, mülk sahibinin uğradığı zararı tamamen gidermektir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, hesaplamanın esası, taşınmazın dava tarihindeki potansiyel değeri değil, mevcut haliyle ve serbest piyasa koşullarındaki gerçek değeridir. Yani, mahkeme "Bu araziye ileride şu yapılabilirdi" gibi varsayımlar yerine, "Bu arazi bugün satılsa ne kadar ederdi?" sorusuna odaklanır. Bu değerlendirme, mahkeme tarafından atanan uzman bir bilirkişi heyeti tarafından yapılır.
Tazminat Hesabında Dikkate Alınan Kilit Kriterler
Bilirkişi heyeti, taşınmazın değerini belirlerken bir dizi objektif kriteri göz önünde bulundurur. Bu kriterler, raporun temelini oluşturur ve mahkemenin kararını doğrudan etkiler.
H3: Taşınmazın Cinsi ve Niteliği (Arsa-Arazi Ayrımı)
Değerlemedeki en önemli ayrım, taşınmazın 'arsa' mı yoksa 'arazi' mi olduğudur.
- Arsa: Belediye imar planı sınırları içinde kalan, üzerinde yapılaşmaya izin verilen topraklardır. Değeri, emsal arsa satış fiyatlarına göre belirlenir.
- Arazi: İmar planı dışında kalan, genellikle tarımsal faaliyetler için kullanılan topraklardır. Değeri, genellikle getirebileceği net gelire (gelir metodu) ve emsal arazi satış fiyatlarına göre belirlenir.
H3: Değerleme Günü (Dava Tarihi)
Bu, en kritik noktalardan biridir. Tazminat, idarenin mülkünüze el attığı tarihteki değere göre değil, sizin dava açtığınız tarihteki güncel rayiç bedele göre hesaplanır. Bu, yıllar süren enflasyon karşısında mülk sahibinin mağdur olmasını engeller.
H3: Emsal Karşılaştırması
Bilirkişiler, dava konusu taşınmaza yakın konumda olan, benzer özellikler taşıyan (imar durumu, büyüklük, konum vb.) ve yakın tarihlerde satışı gerçekleşmiş diğer taşınmazların satış bedellerini inceler. Bu emsal satışlar, değerlemenin en somut dayanağını oluşturur.
H3: İmar Durumu ve Konumu
Taşınmazın imar planındaki yeri (konut alanı, ticari alan vb.), yola cephesi olup olmaması, altyapı hizmetlerine (elektrik, su, kanalizasyon) yakınlığı, şehir merkezine veya önemli ulaşım akslarına olan mesafesi gibi faktörler değeri doğrudan etkiler.
H3: Objektif Değer Artışları
Devletin yaptığı bir yatırım (örneğin, bölgeye yeni bir metro hattı veya otoyol yapılması) nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen artışlar da hesaplamaya dahil edilir. Önemli olan, bu değer artışının mülk sahibinin bir eyleminden kaynaklanmamasıdır.
Sonuç: Hakkınızı Bilin ve Uzman Desteği Alın
Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkınıza yönelik haksız bir müdahaledir. Ancak hukuk sistemi, bu haksızlığın giderilmesi için size güçlü bir araç sunmaktadır. Gördüğünüz gibi, bu davalarda talep edilecek tazminat bedelinin hesaplanması, pek çok teknik detayı barındıran uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Değerleme gününden emsal karşılaştırmasına kadar her bir kriter, alacağınız bedeli doğrudan etkiler. Bu nedenle, böyle bir durumla karşılaştığınızda hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için kamulaştırmasız el atma davalarında deneyimli bir avukattan profesyonel destek almanız en doğru adım olacaktır.