Son yıllarda hem kiracıların hem de ev sahiplerinin en çok merak ettiği konuların başında gelen kira artışı oranları, sık sık gündemi meşgul ediyor. Yüksek enflasyon ve değişen ekonomik koşullar, kira hukuku alanında yeni yasal düzenlemeler yapılmasını zorunlu kıldı. Peki, mevcut durumda yasal kira artış sınırı ne kadar? Ev sahibi ne kadar zam yapabilir? Bu yazımızda, aklınızdaki tüm soruları, kafa karıştırıcı hukuki terimlerden arındırarak, anlaşılır ve net bir dille yanıtlayacağız.
Kira Artış Oranı Normalde Nasıl Belirlenir? Temel Kural
Her şeyden önce, standart işleyişin nasıl olduğunu anlamak önemlidir. Normal koşullar altında, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira artış oranı bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Bu kural, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Yani ev sahibiniz, kafasına göre bir zam oranı belirleyemez; yasal olarak bağlı olduğu üst limit, devletin resmi kurumu tarafından açıklanan orandır. Bu veriler her ay düzenli olarak Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından kamuoyu ile paylaşılır.
Geçici Düzenleme: %25 Kira Artış Sınırı Nedir?
Ancak, hepimizin bildiği gibi son birkaç yıldır olağanüstü bir ekonomik süreçten geçiyoruz. TÜFE oranlarının çok yüksek seviyelere çıkması, milyonlarca kiracının mağduriyet yaşamaması için hükümeti ek bir önlem almaya itti. Bu doğrultuda, konut kiraları için geçici bir üst sınır getirildi.
Bu düzenleme ile konut kiralarında uygulanacak artış oranı %25 ile sınırlandırıldı. Bu, TÜFE'nin 12 aylık ortalaması %25'in altında kalırsa düşük olan oranın, üzerinde kalırsa %25'lik tavan oranın uygulanacağı anlamına gelir. Unutmayın, bu uygulama sadece konut kiraları için geçerlidir.
Bu Sınır Ne Zamana Kadar Geçerli?
İlk olarak 2022'de yürürlüğe giren %25'lik kira artış sınırı, yapılan son düzenlemelerle birlikte 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu tarihten sonra uygulamanın devam edip etmeyeceği, o günkü ekonomik koşullara ve hükümetin kararına bağlı olacaktır.
İşyeri Kiralarında Durum Ne?
%25'lik tavan uygulaması işyeri kiralarını kapsamamaktadır. İşyeri kiralamalarında, en başta bahsettiğimiz standart kural, yani artışın TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçememesi kuralı, geçerliliğini korumaktadır.
Ev Sahibi %25'ten Fazla Zam İsteyebilir mi?
Yasal olarak, ev sahibiniz 1 Temmuz 2024'e kadar olan dönemde sizden %25'ten fazla bir kira artışı talep edemez. Eğer böyle bir taleple karşılaşırsanız, yasal hakkınız olan %25'lik artışı yaparak kiranızı banka üzerinden ödemeye devam edebilirsiniz. Açıklama kısmına "XXXX yılı XXXX ayı yasal kira bedeli" gibi bir not düşmeniz, olası bir anlaşmazlıkta elinizi güçlendirecektir. Ev sahibinin bu yasal sınıra uymaması, tek başına bir tahliye sebebi oluşturmaz.
5 Yılı Aşan Kiralarda Durum Farklı mı?
Kira hukukunda en çok yanlış bilinen konulardan biri de 5 yıl meselesidir. Evet, kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda ev sahibinin "kira tespit davası" açma hakkı doğar. Ancak bu, ev sahibinin istediği rakamı alacağı anlamına gelmez. Bu davada hâkim; taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranlarını göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirler. Yani süreç yine keyfi değil, yasal bir zeminde işler. %25 sınırı devam ederken açılan tespit davalarında da bu sınırın dikkate alınması yönünde yargı kararları bulunmaktadır.
Özet ve Sonuç
Toparlayacak olursak, kira artış oranları konusunda bilmeniz gerekenler şunlardır:
- Konut Kiraları: 1 Temmuz 2024'e kadar yasal artış üst sınırı %25'tir.
- İşyeri Kiraları: Yasal artış üst sınırı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır.
- 5 Yıl Kuralı: 5 yılı dolduran kiracılar için ev sahibi kira tespit davası açabilir, ancak yeni kira bedelini hâkim belirler.
Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin yasal haklarını bilmesi, olası anlaşmazlıkları en aza indirir. Unutmayın ki karşılıklı anlayış ve yasalara uygun hareket etmek, en sağlıklı ve sürdürülebilir kira ilişkisinin temelidir. Eğer karmaşık bir durumla karşı karşıyaysanız, bir hukuk uzmanından destek almaktan çekinmeyin.