Miras yoluyla size bir ev veya arsa kaldığını, ancak kardeşlerinizle bu mülkün geleceği hakkında bir türlü anlaşamadığınızı düşünün. Belki de yatırım amacıyla birkaç arkadaş bir araya gelip bir gayrimenkul aldınız ama şimdi yollarınızı ayırmak istiyorsunuz. İşte bu gibi durumlarda, mülk üzerindeki ortak mülkiyet durumunu sona erdiren hukuki bir yol var: İzale-i şüyu davası. Halk arasında daha çok ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinen bu süreç, paydaşlar arasındaki anlaşmazlıkları çözerek her bir hak sahibinin kendi payını almasını sağlayan adil bir yöntemdir. Bu yazıda, bu davanın ne olduğunu, nasıl işlediğini ve kimlerin bu yola başvurabileceğini tüm detaylarıyla ele alacağız.
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Tam Olarak Nedir?
İzale-i şüyu, teknik bir hukuki terim gibi görünse de aslında anlamı oldukça basittir. "İzale" ortadan kaldırma, "şüyu" ise paylı, yani ortaklı mülkiyet anlamına gelir. Dolayısıyla izale-i şüyu, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi demektir. Bu dava, birden fazla kişinin birlikte sahip olduğu taşınır (araba, tekne vb.) veya taşınmaz (ev, arsa, tarla vb.) bir mal üzerindeki ortaklığı bitirmek amacıyla açılır. Davanın temel amacı, paydaşlardan herhangi birinin talebi üzerine, ortak mülkiyet rejimine son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlamaktır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu tarafından güvence altına alınmıştır ve paydaşlardan herhangi birinin bu hakkı kullanmasını engellemek mümkün değildir.
Bu Dava Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşların mülkü nasıl yönetecekleri, kullanacakları veya satacakları konusunda anlaşmaya varamadığı her durumda bir çözüm olarak ortaya çıkar. En sık karşılaşılan durumlar şunlardır:
- Miras Kalan Gayrimenkuller: En yaygın senaryodur. Vefat eden bir kişinin geride bıraktığı mülk, mirasçılar arasında paylı mülkiyete konu olur. Mirasçılar, mülkün satılması veya kullanılması konusunda anlaşamazsa, içlerinden biri bu davayı açarak ortaklığı sonlandırabilir.
- Yatırım Ortaklıkları: Birlikte yatırım yapmak için gayrimenkul alan kişilerin, ortaklığı bitirmek istemeleri durumunda bu davaya başvurulur.
- Boşanma Sonrası Mal Paylaşımı: Eşlerin birlikte edindikleri ve boşanma sonrası paylaşamadıkları mülkler için de bu dava bir çözüm yolu olabilir.
- Fiili Anlaşmazlıklar: Paydaşlardan birinin mülkü tek başına kullanması, diğerlerinin kullanımına izin vermemesi veya mülkün bakımı konusunda sorumluluk almaması gibi durumlarda da diğer paydaşlar dava açabilir.
İzale-i Şüyu Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Süreç
Ortaklığın sonlandırılması süreci belirli adımları takip eder. İşte davanın temel aşamaları:
H3: Görevli ve Yetkili Mahkeme
İzale-i şüyu davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise davanın konusunu oluşturan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Örneğin, İzmir'deki bir yazlık için açılacak dava, İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.
H3: Davayı Kimler Açabilir?
Taşınmaz üzerindeki paydaşlardan (hissedarlardan) herhangi biri, tek başına diğer tüm paydaşlara karşı bu davayı açabilir. Diğer paydaşların onayını veya rızasını almasına gerek yoktur. Dava açan kişi "davacı", diğer tüm paydaşlar ise "davalı" konumunda olur.
Ortaklığın Giderilme Yöntemleri Nelerdir?
Mahkeme, ortaklığı sona erdirmek için iki temel yöntemden birini uygular. Bu yöntemler, mülkün niteliğine ve tarafların taleplerine göre belirlenir.
H3: Aynen Taksim (Fiili Paylaşım) Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Bu yöntemde, eğer mümkünse, ortak mülk fiziken bölünerek her paydaşa kendi hissesi oranında bağımsız bir bölüm verilir. Örneğin, 5.000 metrekarelik bir arsa, her biri 1.000 metrekarelik beş ayrı parsele bölünebilir. Ancak bu yöntemin uygulanabilmesi için bazı şartlar vardır:
- Mülkün fiziki olarak bölünmeye uygun olması (Örneğin, bir apartman dairesi bölünemez).
- Bölünme sonucunda mülkün değerinde ciddi bir azalma olmaması.
- İmar mevzuatının bu bölünmeye izin vermesi.
Taraflardan biri bile aynen taksimi talep etse, hâkim öncelikle bu olasılığı araştırmak zorundadır.
H3: Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Eğer mülkün aynen taksimi mümkün değilse (ki çoğu zaman durum budur), mahkeme mülkün satışına karar verir. Bu, en sık başvurulan yöntemdir. Satış işlemi, genellikle halka açık bir artırma (ihale) yoluyla gerçekleştirilir. İcra dairesi tarafından düzenlenen bu ihalede en yüksek teklifi veren kişi mülkü satın alır. Elde edilen gelir, mahkeme ve satış masrafları düşüldükten sonra, tüm paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Konu hakkında daha genel bilgi için Wikipedia'daki ilgili maddeyi inceleyebilirsiniz.
Sonuç
İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası, gayrimenkul ortaklıklarında yaşanan ve çözülemeyen anlaşmazlıklar için kesin ve nihai bir hukuki çözümdür. Paydaşların uzlaşamadığı durumlarda, mülkün atıl kalmasını veya taraflar arasında daha büyük sorunlar yaşanmasını önler. Süreç, mülkün niteliğine göre aynen taksim veya satış yoluyla ilerler ve her durumda hak sahiplerinin paylarını almasını güvence altına alır. Eğer siz de benzer bir durumla karşı karşıyaysanız, bir avukattan profesyonel destek alarak süreci doğru ve hızlı bir şekilde yönetebilirsiniz.