Arsanızı değerlendirmenin en popüler yollarından biri olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru yönetilmediğinde arsa sahipleri için büyük mağduriyetler doğurabiliyor. Hayallerle başlayan bu süreç, ne yazık ki sıkça karşılaşılan sorunlar ve eksiklikler nedeniyle bir kabusa dönüşebilir. Peki, gelecekteki evinizin temelini sağlam atmak ve bu süreçten alnınızın akıyla çıkmak için nelere dikkat etmelisiniz? Gelin, en sık karşılaşılan sorunları ve korunma yöntemlerini birlikte inceleyelim.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Kısaca Hatırlayalım
En basit tanımıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsasının belirli bir payını müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bunun karşılığında o arsa üzerine bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) inşa edip anlaşılan kısımları arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme tipi, hukuki olarak kendine özgü yapısıyla Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiş karma nitelikli bir sözleşmedir ve her iki tarafa da önemli sorumluluklar yükler.
Arsa Sahiplerinin Karşılaştığı Temel Sorunlar ve Mağduriyetler
Sözleşme aşamasında her şey yolunda gibi görünse de, inşaat başladığında veya bittiğinde beklenmedik problemler ortaya çıkabilir. İşte en yaygın olanları:
İnşaatın Zamanında Başlamaması veya Tamamlanamaması
Belki de en sık rastlanan ve en can sıkıcı sorun budur. Sözleşmede belirtilen tarihte inşaata başlanmaması, sürecin ağırdan alınması veya en kötüsü, inşaatın yarım bırakılması arsa sahibini yıllarca sürecek bir belirsizliğe sürükleyebilir. Müteahhidin finansal zorlukları, başka projelere öncelik vermesi veya basitçe işi organize edememesi bu gecikmelerin başlıca nedenleridir.
Kalitesiz Malzeme ve Kötü İşçilik Sorunları
Sözleşmede her şey kağıt üzerinde mükemmeldir. Ancak uygulamada müteahhit, maliyetleri düşürmek için daha ucuz ve kalitesiz malzeme kullanma yoluna gidebilir. “Birinci sınıf parke” vaadi, piyasadaki en ucuz laminatla sonuçlanabilir. Kötü işçilik ise tesisat sızıntılarından duvar çatlaklarına kadar, evinize taşındıktan sonra bile peşinizi bırakmayacak sorunlara yol açar.
Sözleşmede Belirtilen Niteliklere Uyulmaması
Müteahhit, projeyi pazarlarken vaat ettiği sosyal donatılar (yüzme havuzu, spor salonu), peyzaj düzenlemesi veya daire içindeki belirli marka ve model ürünler (ankastre set, bataryalar vb.) gibi detayları yerine getirmeyebilir. Proje tamamlandığında, size sunulan maket veya broşürle ilgisi olmayan bir yapıyla karşılaşma riski her zaman vardır.
Ek Masraf Talepleri ve Beklenmedik Giderler
İnşaatın ortasında müteahhidin “maliyetler arttı” diyerek sizden ek para talep etmesi de karşılaşılan mağduriyetlerdendir. Sözleşmede “anahtar teslim” ve “götürü bedel” gibi ifadeler net bir şekilde belirtilmemişse, kendinizi beklenmedik bir ödeme sarmalının içinde bulabilirsiniz.
İskan Ruhsatının (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınamaması
Bu, en kritik sorunlardan biridir. İnşaatın projesine veya imar mevzuatına aykırı yapılması durumunda, bina yasal olarak tamamlanmış sayılmaz ve belediyeden iskan ruhsatı alamaz. Bu durumda daireleriniz olsa bile elektrik, su, doğal gaz gibi abonelikleri yasal olarak yaptıramazsınız ve kat mülkiyeti tapusu alamazsınız. Kısacası, inşaat bitse bile eviniz yasal olarak kullanılamaz hale gelir ve yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınamayan bir yapı büyük değer kaybeder.
Mağduriyet Yaşamamak İçin Nelere Dikkat Edilmeli?
Peki, bu kâbus senaryolarını yaşamamak için ne yapmalı? Cevap, sürecin en başında, yani sözleşme aşamasında gizli.
1. Detaylı ve Kapsamlı Bir Sözleşme Hazırlayın
Standart, matbu sözleşmelerden kesinlikle uzak durun. Mutlaka bir gayrimenkul avukatından destek alarak, tüm detayları içeren, size özel bir sözleşme hazırlatın. İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri, gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar, kullanılacak tüm malzemelerin marka ve modeline kadar her şey yazılı olmalıdır.
2. Müteahhidin Geçmişini ve Finansal Durumunu Araştırın
Anlaşacağınız müteahhidin daha önce tamamladığı projeleri yerinde görün, o projelerdeki daire sahipleriyle konuşun. Şirketin ticari sicilini, finansal yapısını ve hakkında açılmış davalar olup olmadığını araştırın. Unutmayın, iyi bir referans, en iyi garantidir.
3. Teknik Şartnameyi Sözleşmeye Ekleyin
Teknik şartname, inşaatın anayasasıdır. Duvarların kalınlığından prizlerin markasına, çatı izolasyonundan pencere doğramalarına kadar akla gelebilecek her teknik detayın belirtildiği bu belgeyi hazırlatıp noter onaylı sözleşmenizin ayrılmaz bir parçası haline getirin.
4. Cezai Şartları ve Teminatları Belirleyin
Sözleşmeye, inşaatın gecikmesi veya eksik yapılması durumunda müteahhidin ödeyeceği net cezai şartlar (örneğin, gecikilen her ay için kira bedeli tazminatı) ekletin. Ayrıca, işin tamamlanacağına dair banka teminat mektubu gibi güvenceler talep etmek, elinizi güçlendirecektir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, doğru adımlar atıldığında arsa sahipleri için son derece kârlı bir yatırımdır. Ancak bu süreç, büyük bir dikkat, öngörü ve profesyonel destek gerektirir. Sözleşmeyi imzalamadan önce acele etmemek, her detayı bir uzmana danışarak netleştirmek ve müteahhit seçiminde kılı kırk yarmak, sizi olası mağduriyetlerden koruyacak en temel kalkanlardır. Unutmayın, en iyi yatırım, en başında doğru atılan adımlarla yapılan yatırımdır. Haklarınızı bilin, tedbirinizi alın ve hayallerinizdeki eve sorunsuzca kavuşun.